¿Cómo elegir el precio de venta de un Piso?

¿Cómo elegir el precio de venta de un Piso?

Uno de los retos cuando vamos a vender nuestro Piso es elegir el precio de venta. Y más después de la caída de los precios de los últimos años, que en algunos casos ha llegado hasta el 50%. También hemos de afrontar problemas añadidos, como haber comprado por un precio superior al valor actual del piso.¿Cómo elegir, entonces, el precio de nuestro Piso?No es tarea fácil, pero si queremos vender rápido es mejor no poner un precio muy elevado. Esto es más importante aún en barrios con mucha oferta de viviendas similares a la nuestra.

Consejos para elegir el precio de venta de un Piso

Antes de decidir el precio de venta de una casa tendremos que tener en cuenta todos estos factores:

  1. El valor de mercado.
  2. El estado de la vivienda desde un punto de vista objetivo.
  3. La percepción subjetiva del estado de la vivienda.
  4. La zona y la ubicación de la vivienda.

1. ¿CÓMO INFLUYE EL VALOR DE MERCADO PARA ELEGIR EL PRECIO DE VENTA DE UN PISO?

El primer paso para elegir el precio de tu piso es validar el valor real de mercado por m2. O lo que es lo mismo, comparar el precio por el que quieres vender tu vivienda y el precio que los compradores van a pagar.Hay que tener en cuenta:

  • La oferta y la demanda de la zona. Si hay mucha demanda y poca oferta, el precio sube.
  • El precio de casas similares en venta en la misma zona.
  • El precio por el que se están vendiendo realmente esas casa (si los vendedores han tenido que bajar el precio…), etc.

Mediante estos factores, sabremos el espectro con el que podremos valorar el m2 de nuestra casa.

2. ¿CÓMO AFECTA EL ESTADO OBJETIVO DE UNA VIVIENDA A SU PRECIO DE VENTA?

El estado objetivo de la vivienda es un factor clave a la hora de decidir el precio de venta de un Piso.Dos Pisos parecidos en un mismo barrio y con la misma antigüedad no tendrán el mismo valor si una necesita reforma y otro no. Hay que pensar que el comprador estará dispuesto a pagar menos si tiene que hacer una reforma.Por orden de importancia, tendremos que prestar especial atención al estado de:

  1. La cocina.
  2. Los baños.
  3. La habitación principal.
  4. El resto de habitaciones.
  5. La grifería.
  6. El jardín (si la casa cuenta con él).
  7. El suelo.
  8. La iluminación.
  9. Las paredes.
  10. Los muebles (si vendemos la casa amueblada).

Es importante saber que una pequeña reforma puede revalorizar el precio del Piso en más de un 15%. Plantearse “arreglar” la casa para venderla mejor es una tendencia en auge en el mercado inmobiliario.¿Cómo realizar una valoración del Piso y poner un precio justo?en Gascons3 la Inmobiliaria en el Centro de Valencia puedes hacer una valoración gratuita de tu Piso sin compromiso y totalmente GRATIS.

Actualización de la Renta de Alquiler.

Actualización de la Renta de Alquiler.

• Introducción
• ¿Cuando se debe actualizar el importe de Alquiler?
• ¿Que indice de referencia Utilizar?
• ¿Como calcular la variación del IPC?
• Modelo de escrito comunicando la Actualización del IPC.

• Introducción
A menudo nos sucede que Alquilamos un piso y transcurren los años sin que actualicemos el valor de la Renta a los incrementos del IPC. Esta práctica a pesar de tenerla perfectamente reflejada por escrito en nuestro contrato de arrendamiento pocas veces la llevamos a cabo.. Unas veces por dejadez, otras por falta de conocimiento.. Pero la realidad es que al contrario de lo que sucede con el resto de bienes y servicios de consumo, el alquiler no suele adecuarse al coste de la vida. Por lo que no aplicar esta actualización nos puede hacer perder mucho dinero al final del año.
Aquí te resumimos las claves para que no vuelva a pasarte esto a ti.

• ¿Cuando se debe actualizar el importe de Alquiler?
Hasta el año 2013 todos los contratos debían actualizarse con el IPC General transcurrido un año desde la firma del contrato. A partir del 2013 las partes pueden acordar libremente la actualización o no de la Renta.
En cualquier caso lo mas extendido entre la ciudadanía es pactar en alguna de las clausulas del contrato la actualización de la Renta con arreglo al IPC transcurrido el primer año del contrato.
De modo que si por ejemplo nuestro contrato se inició el 1 de julio de 2018, la fecha de finalización del primer año será el 30 de Junio de 2019 por lo que a partir del 1 de Julio de 2019 ya podremos aplicar el correspondiente incremento.
• ¿Que indice de referencia Utilizar?
Según indica la Ley de Arrendamientos Urbanos en su articulo 18, el Indice de referencia para actualizar la Renta es Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) es el dato corregido del Índice de Precios al Consumo (IPC) armonizado de la Euro zona. aunque en la práctica casi siempre se utiliza el IPC GENERAL.

“Desde Gascons3 recomendamos pactar siempre en el contrato de arrendamiento la actualización de las Rentas tomando como referencia el IPC general, ya que desta manera podremos, en términos generales , aplicar un mayor incremento”

• ¿Como calcular la variación del IPC?
Para calcular la variación del IPC disponemos de una valiosa herramienta que nos facilita el Instituto Nacional de Estadística y que solo con introducir el valor de la renta y la fecha de inicio del contrato , la página nos devuelve automáticamente el porcentaje de variación y el importe. http://www.ine.es/calcula/
De este modo podemos calcular el importe y porcentaje de variación del IPC, pero recuerda el IPC también puede disminuir y en este caso deberás aplicar la disminución correspondiente al Importe del alquiler..
Por seguir con el ejemplo anterior , si el contrato se inicio en Julio de 2018 y el importe de la Renta era de 1.000€ al mes, podemos acudir a nuestra página del INE y calcular la variación.. En este caso el precio de la Renta ha experimentado un incremento del 2,2% anual lo que en términos económicos representa un incremento de 22€ mensuales.

 

• Modelo de escrito comunicando la Actualización del IPC.
Ahora que ya sabemos como calcular la variación del IPC en nuestra Renta vamos con algo no menos importante. La comunicación de dicha variación al Inquilino. Para ello nos dirigiremos por escrito indicando cual ha sido el importe y porcentaje de variación y a partir de cuando vamos a aplicarlo.. Lo normal es comunicarlo lo antes posible, acompañando al escrito un justificante del Incremento sufrido en el IPC .
Aquí os dejamos un modelo que podéis utilizar para comunicar al arrendatario dicho Incremento. IncrementoIPC
En Gascons3 Podemos ayudarte con esta ardua tarea. Si deseas que te ayudemos solo tienes que enviarnos un email a info@gascons3.com o llamarnos por teléfono al 687.433.069 y estaremos encantados de redactar la carta para tu inquilino y calcular el incremento de la Renta.

10 Consejos para vender tu casa Rápido y al mejor precio en Valencia.

10 Consejos para vender tu casa Rápido y al mejor precio en Valencia.

1.- Fija un precio justo de Mercado.

Esto que puede parecer obvio es lo más importante de toda la venta. Estamos hablando de una de las transacciones más importantes en la vida de una familia y debemos tener muy claro el precio que pedimos por nuestra propiedad. Para ello debemos elaborar un (ACM) Análisis Comparativo de Mercado, para saber el precio medio por metro cuadrado, de los testigos de venta de características similares que encontremos en la zona.

En Gascons3 utilizamos además una herramienta muy potente, que se llama MVI y que ofrece en exclusiva el colegio de registradores a los APIS. Allí podemos observar el precio de todos los inmuebles vendidos en ese edificio, calle o zona en los últimos años. Con esto obtenemos un dato muy interesante que es la diferencia entre el valor de la oferta (inmuebles similares publicados en los diferentes portales Inmobiliarios) y el valor de la demanda (precios de compra reales).

 

2.- Prepara tu piso para la venta. (home staging).

Esta técnica, importada de USA, comprende diferentes acciones que podemos llevar a cabo para presentar debidamente nuestra vivienda. Desde retirar trastos, limpiar a fondo el inmueble, pintar si es necesario, eliminar cuadros y fotografías personales…. Poner muebles neutros que puedan gustar a todo el mundo, etc, etc..

Podemos tender a pensar que esto no es muy importante , pero en gascons3 Inmobiliaria podemos asegurarte que una buena presentación del piso incrementa significativamente el número de interesados en visitar la vivienda.

En este sentido puedes ampliar toda la  información sobre esta técnica en un post que escribimos en nuestro blog  y que viene perfectamente ilustrado con ejemplos..Home Staging

 

3.- Fotos profesionales.

Realizar fotos profesionales es otra de las cosas más importantes que debemos realizar. Las fotografía Inmobiliaria requiere de unas características que conviene conocer… En Gascons3 somos expertos en la realización de fotografías para enamorar.

Una buena foto debe tener un ángulo de disparo correcto, la exposición perfecta así como  una buena composición…

 

4.- Crea un video de la propiedad en Venta.

El video cada dia gana mas y mas protagonismo en nuestras vidas y poco a poco se ha convertido en una herramienta indispensable que conviene utilizar. Además contribuye a ganar posicionamiento en los portales inmobiliarios donde publicamos, de modo que nuestro piso resalte por encima de los demás. No olvidemos que al igual que ocurre con google todo lo que no está en la primera o segunda página de búsqueda  no existe.

En gascons3 incluimos siempre un video de los pisos que publicamos para nuestros clientes.

 

5.- Encarga un plano.

Este es otro aspecto a destacar y que ayudará bastante a la venta… Así, el futuro comprador podrá valorar posibles reformas y conocer en profundidad las dimensiones de las diferentes estancias.

 

6.- ten preparado el Certificado energético

Este documento no solo es aconsejable sino que es obligatorio para la venta, por lo que cuanto antes lo tengas mejor… En Gascons3 te lo facilitamos gratuitamente.

 

7.- Prepara debidamente las visitas.

Las visitas hay que prepararlas para causar la mejor primera impresión posible… Es conveniente abrir todas las persianas para que entre el máximo de luz natural, perfuma con un buen ambientador, y mantén la casa ordenada y recogida… Es importante que el futuro comprador se imagine viviendo en esa casa por lo que cuanto más fácil se lo pongamos mejor…

 

8.- Crea necesidad en el posible comprador.  

Hay algunos trucos que pueden ayudar a dar el último empujón al comprador.. Por ejemplo si puedes agrupar varias visitas en la misma tarde mejor.. de esta manera demostramos que hay mucha gente interesada en la misma vivienda.

Si además tienes alguna oferta de otro comprador puedes comentar esta de refilón para crear en el comprador cierta sensación de que se le puede escapar esta vivienda…

Habla de las bondades y los puntos fuertes del inmueble y trata de dirigir la conversación ya que según los estudios de neuro-marketing “el que pregunta dirige”…

 

9.- Trata de cerrar la operación lo antes posible mediante la firma de una señal o un contrato de arras.

Invita al posible comprador a pasar una oferta por el piso.. De esta manera vais acercando posturas y se inicia el proceso mental de toma de decisión y compra.

 

10.- Ayuda a tu comprador con la financiación y los documentos legales.

 

Se que este último punto es difícil de ofrecer  para el particular que vende por su cuenta, pero  a veces esta pequeña ayuda puede ser la diferencia entre cerrar una operación o dejarla escapar.

En Gascons3 ofrecemos un estudio de los costes de la hipoteca y facilitamos al comprador la mejor opción de financiación que puede encontrar en el mercado. Además, facilitamos el valor mínimo por el cual podemos escriturar y su repercusión fiscal, de cara a la confección del ITP.

Home staging en Valencia

Home staging en Valencia

El antes y el después de un trabajo de Home staging en Valencia.

 

El término “Home Satging”  ha sido incorporado con gran entusiasmo en los últimos tiempos por el sector Inmobiliario. Pero aunque cada día estamos mas familiarizados con este tipo de conceptos , me gustaría introducir un poco su significado para aquellos que todavía no sepan de que se trata o quieran realizar un Home Staging en Valencia y no sepan como hacerlo..

El Home satging es una técnica por la cual se pretende , con unos retoques básicos de pintura y  decoración hacer un lavado de cara a un piso que por su estado o por diversas circunstancias no  resulta lo que se dice atractivo para los posibles compradores.

En Gascons3 Inmobiliaria somos especialistas en esta técnica, y la llevamos aplicando el Home staging en Valencia desde hace bastante tiempo con  unos resultados extraordinarios.

Para que el lector de este post me entienda, nada como ilustrar con unas fotografías el antes y el después de un trabajo de Home staging en Valencia y lo que supuso en la venta de este piso…

Sin Home Staging

En este caso nos encontramos con una Habitación, con humedades, sin muebles ni cortinas… Una pared muy oscura que le quitaba mucha luz a la estancia y la reducía terriblemente.

Para poder destacarla y sacarle todo su potencial el equipo de Home Satging de Gascons3 Inmobiliaria pintó todo el piso en colores claros, blanco para salón y cocina y beige claro para las habitaciónes. Posteriormente introdujo algunos muebles de cartón que ayudan a vestir la habitación, permitiendo que el futuro comprador se imagine dentro y se haga una idea mas realista del tamaño de la habitación.

Por último se completa con detalles atemporales y neutros como una cortina clara, una colcha tambien clara y algunos elementos decorativos como cuadrod y mesita de noche que combinan a la perfeccion con el entorno.

 

Misma habitación con Home Staging.

Antes de nada me gustaría que nadie se lleve a engaño… con el home staging no vamos a conseguir un incremento sensible y significativo del precio de venta, pero lo que si que vamos a conseguir es atraer a un numero considerable de potenciales compradores, aquí si que podemos hablar de un incremento superior al 100% de los que visitarían el piso sin Home satging y ademas ayudamos a su toma de decisión, ya que al ver el piso despejado, despersonalizado y con muebles les resulta mucho mas fácil imaginarse viviendo dentro.

En definitiva, estamos ante una de las herramientas mas impresionantes para la venta de un piso… Creo que todo propietario deberia aplicar estas técnicas de venta.

En Gascons3 Inmobiliaria lo realizamos gratuitamente para nuestros clientes … y los resultados no pueden ser mejores. Nuestros clientes cada vez lo valoran mas y sus pisos se venden mejor, mas rápido y al mejor precio…

¿A que esperas? ¿Te ánimas a poner en valor tu piso para la venta? Llámanos y te informaremos sin compromiso.